• 1. Baux commerciaux
  • 1.1. Conclusion d’un bail commercial
    • 1.1.1. Conditions spécifiques
    • 1.1.2. Procédure
  • 1.2. Effets du bail commercial
    • 1.2.1. Destination et occupation des lieux
    • 1.2.2. Le loyer
    • 1.2.3. L’extinction du bail commercial
• 2. Baux ruraux
  • 2.1. Conditions
  • 2.2. Procédure
  • 2.3. Effets du bail rural
    • 2.3.1. Exécution du contrat
    • 2.3.2. Le fermage
    • 2.3.3. L’extinction

Le contrat de bail est défini par le Code civil à l’article 1709 comme une convention par laquelle l’une des parties (le bailleur) s’oblige à faire jouir l’autre (le preneur) d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. En contrepartie d’un loyer, le locataire (que l’on appelle aussi le preneur) peut user de la chose appartenant au bailleur (le propriétaire) en vertu d’un droit personnel créé par le contrat de louage.

Il existe un régime général applicable aux baux mais il importe ici de se concentrer sur les régimes spécifiques aux baux commerciaux et baux ruraux.

1. Baux commerciaux

Les collectivités territoriales sont en capacité de conclure un bail commercial sur les biens relevant de leur domaine privé. Le droit commun des baux est susceptible de s’appliquer mais il importe de mentionner l’existence d’un statut spécifique réglementé par le Code de commerce. La loi du 18 juin 2014 modifie le régime juridique des baux commerciaux les rapprochant ainsi davantage des baux d’habitation.

1.1. Conclusion d’un bail commercial

1.1.1. Conditions spécifiques

Une collectivité territoriale peut concéder un bail commercial à une personne physique (particulier) ou à une personne morale (société ; association). Mais le bien doit impérativement relever de son domaine privé.

Précision : si le bien relève du domaine public il ne peut pas s’agir d’un bail commercial mais d’une simple autorisation d’occupation qui présente les particularités d’être précaire et révocable.

Le Code de commerce applique le statut spécifique de baux commerciaux aux contrats suivants :

• les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité ;
• les baux portant sur des locaux ou des immeubles accessoires à l’exploitation du fonds de commerce ;
• les baux portant sur des terrains nus sur lesquels sont édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.

 La validité du bail commercial est soumise au fait que le preneur soit déjà propriétaire du fonds de commerce qu’il exploite. En effet le bail commercial ne porte que sur l’immeuble dans lequel est exploité ce fonds de commerce.

1.1.2. Procédure

Si l’on retient l’exemple d’une commune (le plus fréquent en pratique) le conseil municipal prend une délibération pour autoriser la conclusion d’un bail commercial. Le préfet exerce le contrôle de légalité. Le contrat est enfin signé par le maire.

Aucun texte ne prévoit précisément le recours à l’adjudication publique en ces circonstances. Le contrat est donc, en principe, librement négocié entre les parties.

En cas de litige, c’est une juridiction judiciaire qui est compétente et, plus particulièrement, le tribunal de grande instance (TGI). C’est une spécificité imposée par le Code de commerce. Sur le plan territorial : il s’agit du TGI dans le ressort duquel est situé l’immeuble sur lequel le bail a été consenti.

Le Code de commerce déroge également aux règles générales relatives à la prescription :

• pour les actions nées de l’application du Code de commerce, le délai de prescription n’est que de 2 ans, à partir de la délivrance du congé ;
• l’action en paiement des loyers se prescrit par 5 ans (comme pour l’ensemble des baux).

Précision : au-delà du délai de prescription il n’est plus possible d’agir en justice.

Important : l’issue du procès est généralement intimement liée à la question de l’administration de la preuve. Il faut savoir qu’en matière commerciale, celle-ci peut être rapportée par tous moyens et pas uniquement par écrit.

1.2. Effets du bail commercial

1.2.1. Destination et occupation des lieux

La loi du 18 juin 2014 interdit, sauf exception, la conclusion des baux ayant une durée ferme supérieure à trois ans Le preneur bénéficie d’une faculté de résiliation tous les trois ans.

Remarque : si l’une des parties n’exécute pas ses obligations il demeure possible de résilier le bail en cours.

Le contrat prend fin par la volonté conjointe des parties ou par l’effet d’une clause résolutoire (le contrat prévoit, à l’avance, l’évènement qui entraînera la fin du contrat).

L’une des caractéristiques essentielles du bail commercial étant la stabilité, le preneur dispose d’un droit au renouvellement. Si le bailleur ne le respecte pas, il doit verser une indemnité d’éviction égale à la valeur du fonds de commerce sauf si la rupture du bail est imposée par le non-respect du preneur de ses obligations. En cas de vente du local commercial, le locataire bénéficie d’un droit de préemption.

Concernant la destination des lieux : le preneur doit respecter les stipulations du contrat relatives à la définition de la spécialité. Toutefois, s’il souhaite se diversifier ou modifier la nature de son activité, il doit réaliser une déspécialisation qui peut être partielle (extension ou diversification de l’activité) ou plénière (changement d’activité). La loi du 18 juin 2014 rend l’état des lieux obligatoire à la prise de possession des locaux.

Le Code de commerce interdit expressément la sous-location sauf stipulation contraire ou accord du bailleur.

1.2.2. Le loyer

Si la fixation initiale du loyer est librement négociée entre les parties, les règles relatives à la révision et à l’indexation, sont plus contraignantes.

S’agissant de la révision : La loi du 18 juin 2014 a supprimé les références à l’indice du coût de la construction au profit d’une référence à l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour le calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail.

En cas de litiges nés de la révision du loyer, une commission départementale de conciliation, composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personne qualifiée peut être saisie. Dans ce cas, la commission s’efforce de concilier les parties et rend un avis. Si la juridiction est saisie parallèlement à la commission compétente par l’une ou l’autre des parties, elle ne peut statuer tant que l’avis de la commission n’est pas rendu.

1.2.3. L’extinction du bail commercial

La loi du 18 juin 2014 permet à chacune des parties de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception. La demande de renouvellement du bail ainsi que la réponse du bailleur doivent être signifiées par acte d’huissier.

Les causes d’extinction rencontrées en droit commun vont se retrouver ici (perte de la chose louée ; inexécution par une partie de ses obligations ; la résiliation unilatérale).

Si le contrat contient une clause résolutoire le juge peut la suspendre s’il l’estime excessive.

2. Baux ruraux

2.1. Conditions

L’objet du contrat doit porter sur la mise à disposition, à titre onéreux, d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal.

Sont notamment exclus du régime des baux ruraux :

• les baux emphytéotiques (baux de très longue durée qui relèvent du droit public lorsqu’une des parties est une collectivité territoriale) ;
• les baux accordés par les S.A.F.E.R. (société d’aménagement foncier et d’établissement rural) ;
• les baux à cheptel ;
• les conventions pluriannuelles de pâturage ;
• les concessions et conventions portant sur l’utilisation des forêts.

Le régime juridique imposé aux baux ruraux est d’ordre public ce qui signifie qu’il est formellement interdit d’y déroger par le biais de dispositions contractuelles. Il est donc impératif de se conformer aux dispositions législatives et réglementaires.

2.2. Procédure

Les collectivités peuvent :

• soit choisir librement le preneur ;
• soit décider la mise en œuvre de la procédure de l’adjudication publique.

Pour une commune, le bail est signé par le maire, sous réserve de l’adoption d’une délibération par le conseil municipal.

La rédaction d’un écrit est ici obligatoire.

En cas de litige celui-ci ne peut être porté que devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il s’agit d’une juridiction judiciaire d’exception présidée par le juge d’instance qui comporte un nombre égal d’assesseurs (représentants élus des bailleurs et des preneurs). La finalité première est de parvenir à rechercher une conciliation entre les parties.

2.3. Effets du bail rural

2.3.1. Exécution du contrat

La durée du bail est de 9 ans minimum.

Le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement si les obligations du contrat initial ont été respectées et qu’il n’a pas atteint l’âge de la retraite.

Le preneur possède également un droit de préemption en cas de vente du fonds loué.

Le bail rural n’est en aucun cas un contrat de travail. Le preneur n’est pas tenu de suivre les éventuelles directives du bailleur quant à la mise en œuvre de tel ou tel type de culture.

2.3.2. Le fermage

La contrepartie de la mise à disposition du fonds se nomme ici le fermage.

Il est fixé en application d’une réglementation technique complexe établissant un seuil minimal et maximal dans chaque département en se fondant sur les cours de productions régionales.

Le montant du fermage n’est donc pas à la libre disposition des parties. Il en va de même de sa révision car le Code rural prévoit une actualisation annuelle en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction.

2.3.3. L’extinction

En cas d’extinction du bail, le Code rural impose le versement d’une indemnité au fermier sortant lorsqu’il a apporté des améliorations au fonds loué.

Sous réserve de l’exercice du droit au renouvellement par le preneur, le bail rural s’éteint à son échéance. Il existe toutefois deux évènements pouvant conduire à une extinction anticipée :

• la résiliation.

La résiliation peut être décidée d’un commun accord par les parties mais elle intervient le plus souvent à la suite d’une inexécution des obligations du preneur.

Le preneur dispose enfin du droit de provoquer la résiliation s’il atteint l’âge de la retraite ou encore s’il est atteint d’une incapacité de travail grave et permanente ;

• le droit de reprise.

Il importe de bien distinguer droit de reprise et droit au renouvellement.

Le droit de reprise autorise le bailleur à mettre fin au bail ou à s’opposer au renouvellement lorsqu’il s’engage à utiliser lui-même le fonds loué ou à l’affecter à l’usage de son conjoint, d’un partenaire (PACS) ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.