Modifié le 16 mai 2023
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4 = 1. Assurer l’urgence =
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7 L’on peut évacuer de suite les « véritables » urgences qui mettent en péril les personnes (incendie, effondrement…) qui sont du ressort des services de secours (pompiers, etc.). Dans ces cas, heureusement rares, les services municipaux interviennent en appui logistique des services de secours pour la mise en place de barrières de rue, etc.
8 Il s’agit donc de répondre à des urgences qui ne permettent plus d’assurer la fonction patrimoniale initiale.
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11 == 1.1. Première famille d’urgences, celles détectées par les utilisateurs des locaux ==
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13 * Panne de courant
14 * Portes/fenêtres qui ne ferment plus
15 * Panne de chauffage
16 * WC hors service
17 * Fuite en toiture
18 * Portail automatique en panne
19 * ...
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22 Ces urgences sont gérées soit par la régie d’entretien des bâtiments pour ce qui la concerne, soit par des contrats passés avec des entreprises tels que les contrats de conduite des installations de chauffage.
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25 == 1.2. Deuxième famille d’urgences, celles détectées par les personnels techniques lors de visites des locaux ==
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27 * Pannes techniques sur les organes de sécurité incendie
28 * Vétusté / usure de certaines installations avec une potentialité de pannes importantes
29 * Visite réglementaire par les commissions de sécurité
30 * Visite réglementaire par les services hygiènes diligentés par les préfectures
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33 L’organisation à mettre en place pour pallier ces urgences peut être la suivante :
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35 * Secteur régie d’entretien des bâtiments : personnel polyvalent confirmé avec véhicule équipé et moyens de communication autonome. Environ 4 à 6 personnes pour une commune d’environ 80 000 ha.
36 * Interventions externalisées : mise en place d’une unité de suivi des contrats de maintenance et d’entretien. Mise en place au niveau administratif de contrats avec des clauses d’interventions urgentes en fonction d’exigences réglementaires et/ou souhaitées.
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39 = 2. Maintenir le patrimoine dans un état satisfaisant d’utilisation =
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42 == 2.1. Maintenance réalisée en régie interne ==
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45 C’est un réel enjeu en termes de maintenance de patrimoine. Dans cette partie, nous aborderons essentiellement la maintenance préventive.
46 La définition donnée par l'AFNOR est la suivante : « Maintenance exécutée à des intervalles prédéterminés ou selon des critères prescrits et destinée à réduire la probabilité de défaillance ou la dégradation du fonctionnement d'un bien » (extrait de la norme NF EN 13306 X 60-319).
47 L’autre maintenance souvent rencontrée est la maintenance corrective, maintenance exécutée après détection d’une panne et destinée à remettre un bien dans un état dans lequel il peut accomplir une fonction requise.
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50 Organisation :
51 Il s’agit de visiter le patrimoine bâti, de manière programmée et régulière, afin d’effectuer un ensemble de tâches d’entretien bien déterminées.
52 En effet, dans tous les corps d’Etat, des opérations effectuées régulièrement permettent de maintenir le patrimoine à un état satisfaisant d’utilisation :
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54 * Electricité : vérification des connexions dans les armoires électriques, utilisation de caméra thermique afin de détecter des éventuels points chauds, vérification des blocs de secours (BAES), etc.
55 * Plomberie : vérification de robinetterie, nettoyage des siphons…
56 * Toiture : nettoyage des gouttières (2 fois par an), visite de la toiture.
57 * Portail : graissage et vérification des serrures
58 * Menuiseries intérieures : vérification et remise en jeu
59 * Assainissement : vidange des fosses septiques, curage des canalisations…
60 * …
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63 Personnel :
64 Les agents travaillent en équipes de 2 à 3 personnes, avec des véhicules équipés type « véhicules ateliers », les tournées peuvent durer environ une semaine et font l’objet d’un rapport d’intervention. Dans un bâtiment bien entretenu, ces équipes interviennent environ tous les 3 mois ; les interventions sont à rapprocher en cas de mauvais état général du patrimoine.
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67 == 2.2. Maintenance externalisée ==
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70 Un certain nombre d’opérations de maintenance obligatoires sur le patrimoine doivent être externalisées car ces opérations nécessiteraient, si elles étaient réalisées en interne, des compétences particulières que les collectivités n’utilisent pas de manière quotidienne.
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72 * Sécurité incendie : SSI, trappes de désenfumage, extincteurs…
73 * Ascenseurs, élévateurs, monte-charges
74 * Conduite des installations de chauffage et climatisations
75 * Conduite des installations techniques des piscines et patinoires
76 * Nettoyage des VMC
77 * Portails automatiques
78 * Conduite des installations frigorifiques (cuisine centrale…)
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81 L’ensemble de ces prestations externalisées doit faire l’objet de contrats à produire autant que de besoins en cas de demandes des services vétérinaires (service de restauration) ou des commissions de sécurité.
82 Des techniciens doivent suivre ces contrats afin d’obtenir la meilleure qualité de prestations possibles.
83 Environ 3 à 5 personnes environ doivent suivre ces contrats dans une collectivité de 80 000 ha.
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86 = 3. Travaux de restructuration et grosses reparations =
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89 == 3.1. Travaux exécutés en régie ==
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92 Les objectifs doivent être clairs et précis, les avantages et inconvénients de l’utilisation des régies sont les suivants :
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94 |(% style="text-align:justify" %)**Avantages**|(% style="text-align:justify" %)**Inconvénients**
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96 * Rapidité de mobilisation
97 * Disponibilité
98 * Qualité du travail
99 * Coût
100 * Ensemble des corps d’Etat disponibles
101 * Flexibilité
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103 * Nombre d’agents mobilisables notamment pendant les congés scolaires
104 * Manque de rapidité d’exécution parfois
105 * Limitation de l’utilisation de matériels (échafaudage, grue…)
106 * Manque de matériel lourd (marteaux- piqueurs, engins de levage…)
107 * Travail en hauteur
108 )))
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110 (% style="text-align: justify;" %)
111 En général, un certain nombre de travaux courants de « grosses réparations » sur le patrimoine peuvent être réalisés de manière très avantageuse par les régies. De plus, c’est un moyen de motiver et garder un certain professionnalisme des équipes.
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113 (% style="text-align: justify;" %)
114 Les travaux sont du type :
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116 * Peinture de salles de classes
117 * Faux plafonds
118 * Restructuration des sanitaires des écoles et bâtiments sportifs
119 * Petites modifications et cloisonnement de bureaux
120 * Relamping
121 * Fabrication et mise en œuvre de clôture, portails
122 * Mise en place d’organigramme de clés
123 * Ravalement
124 * ...
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126 (% style="text-align: justify;" %)
127 L’ensemble de ces travaux doit être organisé et programmé par les équipes d’encadrement des régies.
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130 == 3.2. Travaux externalisés ==
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133 D’une manière générale, les travaux de Grosses Réparations font partie des travaux les plus demandés par les utilisateurs.
134 Il n’y a pas en général d’arbitrage politique, sauf celui budgétaire, car ces travaux sont issus des « partenariats » entre les services utilisateurs (service enseignements, sports, culture…) et les propositions des services techniques.
135 Ils se résument à « on reconstruit/réhabilite » ce qui existe, les modifications sont à la marge.
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137 * Changements de menuiseries extérieures
138 * Remplacement de l’étanchéité des toitures - terrasses
139 * Restructuration de sanitaires/vestiaires/douches (écoles et bâtiments sportifs…)
140 * Ravalement
141 * Isolation
142 * Mise aux normes de l’assainissement
143 * Changement de chaudières
144 * ...
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147 L’ensemble de ces travaux se font sur appel d’offre et/ou marché à commande d’entretien du patrimoine.
148 Le descriptif est fait en interne en général par les bureaux d’études des collectivités.
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151 = 4. Travaux neufs (agrandissement, constructions neuves) =
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154 Il s’agit de la partie d’intervention sur le patrimoine où le projet politique prend pleinement sa place. En effet, tout agrandissement, et encore plus en cas de construction neuve, correspond à un véritable projet politique.
155 C’est dans cette partie de gestion de patrimoine qu’il est indispensable d’utiliser les outils de la conduite de projet.
156 En effet, toute nouvelle construction est un projet qui doit s’intégrer dans un processus extrêmement précis de transversalité avec pratiquement l’ensemble des directions de la collectivité. Les besoins de la collectivité sont à exprimer dans un programme qui représentera le projet politique.
157 Les grandes étapes des études de programmation sont les suivantes :
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159 * Les études de site et des bâtiments ;
160 * La pré-programmation (pré-dimensionnement des besoins) et le fonctionnement général des entités fonctionnelles,
161 * Les études de faisabilité permettant de mettre en adéquation le site et/ou le bâtiment avec les besoins prédéfinis dans la phase précédente ;
162 * La rédaction du programme technique détaillé (PTD) qui comprend les exigences qualitatives (fonctionnalité), quantitatives (surfaces), techniques, environnementales...
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164 (% style="text-align: justify;" %)
165 La démarche de programmation permet au maître d'ouvrage d'exprimer clairement ses attentes en matière de respect de l'environnement et économies d'énergie.
166 A l’issue de la validation du programme les projets sont réalisés en interne si la collectivité emploie un architecte (projet de moyenne importance), en externalisation selon la loi MOP (inclus en 2019 dans le code de la commande publique), ou concours conception/construction.
167 L’architecte qui dépose un permis de construire au nom de la commune pose des problèmes importants de responsabilité, notamment en ce qui concerne la loi MOP.
168 En effet, la mission de base (mission minimale donnée à un maitre d’œuvre privé) doit être donnée à une seule entité représentée par le groupement de maitrise d’œuvre privé (l’architecte et ses différents bureaux d’études). Or, dans le cas d’un architecte « communal », les bureaux d’étude ne peuvent avoir de contrats d’assistance à maitrise d’œuvre (c’est interdit). Ils auront donc un contrat d’assistance à maitrise d’ouvrage (AMO), ce ne sont pas les mêmes responsabilités en cas d’appel aux différentes garanties (parfait achèvement, biennale et décennale).
169 Il est donc recommandé de faire appel dès qu’il y a des responsabilités importantes en termes de garantie et bien sûr en cas de dépôt de permis de construire à une équipe de maitrise externe.
170 De plus, conformément à la règlementation thermique 2012 (RT 2012), le dépôt du permis de construire doit s’accompagner de documents relatifs à l’isolation du bâtiment.
171 A l’article 1er de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (loi Grenelle 1), le législateur a introduit le dispositif des attestations de prise en compte de la réglementation thermique.
172 L’objectif de ce dispositif est de contribuer à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments neufs en attestant de la prise en compte de la réglementation thermique. Cela se traduit par la création de deux documents à établir à deux moments clés du processus de construction : au dépôt de la demande de permis de construire et à l’achèvement des travaux de construction d’un bâtiment.
173 Ces attestations (avec de nombreux calculs) ne peuvent être faites que par des bureaux d’étude thermique. Les collectivités n’ont pas intérêt à constituer des bureaux d’étude thermique, structure, acoustique, etc. Ces missions ont vocations à être externalisées dans le cadre de la loi MOP (code de la commande publique).

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